Investissement locatif : comment se répartissent les frais de réparation ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la réalisation des travaux de réparation et d’entretien est essentielle afin de maintenir l’habitation aux normes et d’améliorer le cadre de vie des occupants. Encore faut-il savoir à qui incombe la prise en charge financière des frais de réfection liés au logement loué. Décryptage !

  1. Que prévoit la loi concernant le financement des travaux dans une location ?

D’après le Code civil et la loi du 6 juillet 1989, les frais de travaux d’un bien immobilier mis en location sont répartis entre le propriétaire et le locataire. De plus, il incombe au bailleur de proposer un logement décent et en bon état d’usage avec des équipements fonctionnels a la location. Dès lors, le lieu d’habitation doit assurer le clos et le couvert, protéger des agressions extérieures, et préserver les occupants contre tout risque intrinsèque pouvant porter atteinte à sa santé et son intégrité physique. À noter que la distribution des charges entre les parties prenantes est définie selon les critères suivants :

  • la nature des travaux,

  • la vétusté du logement ou des équipements,

  • les causes des éventuelles dégradations.

  1. Quels sont les travaux assurés par le bailleur ?

Durant le bail de location, le propriétaire-bailleur s’engage à assumer intégralement les charges relatives aux gros travaux d’entretien, notamment :

  • les travaux de réfection des toitures et façades ;

  • les gros travaux sur les systèmes électriques et la plomberie ;

  • l’ensemble des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement : l’entretien du chauffage, la réparation de chauffe-eau, le changement des chaudières... ;

  • l’entretien des menuiseries et volets ;

  • les œuvres améliorants les parties communes : l’installation de boîte aux lettres, la mise en norme d’ascenseur, la rénovation de cage d’escalier...

Sans oublier que chaque début de travaux doit être notifié par lettre recommandée aux occupants, apportant des précisions sur la nature des réparations et son exécution.

  1. Quels travaux sont payés par le locataire ?

En plus de l’engagement à utiliser le bien loué selon l’usage prévu, le locataire est à la charge de l’entretien courant et des réparations locatives de manière à éviter la dégradation prématurée du lieu d’habitation. Il s’agit entre autres de mener des travaux mineurs tels que le changement des fusibles défectueux, la vidange de la fosse septique, l’entretien des appareils de chauffage, le dégorgement des conduits des descentes d’eaux pluviales, etc. Mis à part les situations d’usure normale, de malfaçon ou de vice de construction, c’est également du ressort exclusif des occupants de couvrir les frais de réparation en cas de dégradation des lieux ou des équipements existants. De même, si le logement prend place dans un immeuble ou une copropriété, les locataires sont dans l’obligation de prendre en charge l’entretien des parties communes.

  1. Quelle initiative le locataire pourrait-il prendre en matière de travaux ?

À son arrivée, le locataire peut prendre l’initiative de réaliser des travaux d’aménagement qui incombent au bailleur, en contrepartie d’une réduction de loyer ou d’une participation aux dépenses. Antérieurement, cette démarche s’accompagne d’une demande d’autorisation auprès du propriétaire ainsi que d’une clause spécifique dite convention de travaux, à intégrer dans le contrat de location. En outre, le locataire est libre de réaliser à son compte les réhabilitations classiques sans une formalité particulière obligatoire telles que le rafraîchissement des peintures, le changement des revêtements de sol, etc. Faisant face à des travaux assez conséquents, le propriétaire est en droit de demander de remettre le logement à son état initial ou encore de jouir des transformations réalisées.


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