Est-il possible d’acheter pour louer sans apport ?

Investisseurs, maximiser la rentabilité locative de votre bien vous tient ardemment à cœur au point de se vouloir se donner l’espoir d’obtenir un crédit immobilier sans fournir le minimum d’apport personnel requis. Même si la possession d’une épargne personnelle a valeur de garantie pour les organismes prêteurs, sachez qu’un investissement locatif financé intégralement par emprunt reste un rêve accessible. Posadas Patrimoine fait le point !  

SOMMAIRE: 

1. Investissement locatif sans apport : de quoi s’agit-il ?  

2. Avantages d’investir dans l’immobilier locatif sans apport 

3. Est-il possible d’acheter pour louer sans apport ? 

4. Conseils pour réaliser un investissement locatif sans apport  

1. Investissement locatif sans apport : de quoi s’agit-il ?  

Investir dans l’immobilier locatif en l’absence d’apport financier personnel se trouve parmi les stratégies patrimoniales prisées par certains investisseurs. Dans ce cas de figure, la banque prêteuse finance la totalité de l’acquisition du bien. Qualifié de « financement à 110 % », cette subvention permet de fournir les fonds nécessaires pour l’achat du logement en plus de couvrir les frais annexes y afférents, entre autres : 

• les frais de notaire : à hauteur de 2 à 3 % de la valeur d’un bien neuf et 7 à 8 % pour un bien ancien ; 

• les frais de dossier : jusqu’à 1 % du montant du bien acquis. 

2. Avantages d’investir dans l’immobilier locatif sans apport 

Sans avoir à piocher dans son épargne personnelle, l’investissement locatif sans apport permet de se constituer un patrimoine tout en ouvrant droit à différents avantages non négligeables, notamment :  

• l’effet de levier du crédit immobilier : les rendements du loyer arrivent à couvrir le coût effectif de l’achat tout en ayant le contrôle sur le taux d’endettement et la possibilité de réaliser un éventuel nouvel investissement immobilier locatif ; 

• le déficit foncier et l’optimisation fiscale : les charges non déductibles des revenus fonciers (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, frais de gestion locative...) peuvent être déduites du revenu global de l’investisseur. De plus, le montant de l’emprunt et les intérêts payés se voient maximiser en optant pour un financement sans apport personnel, et par prolongement, le déficit foncier généré.  

3. Est-il possible d’acheter pour louer sans apport ? 

Contrairement à l’accession à la propriété classique, les banques sont plus enclines à financer un projet d’investissement immobilier locatif sans aucun fonds de départ. En effet, les loyers engendrés par la location permettent à l’investisseur de rembourser sans difficulté son crédit, ce qui représente moins de risque pour les organismes prêteurs. Toutefois, l’éligibilité de l’investisseur dépend des paramètres suivants :   

• le montant global des revenus de son foyer ; 

• sa situation professionnelle et la stabilité de ses revenus : avec un CDI ou un statut de fonctionnaire, ou encore une ancienneté de plus de 6 mois ; 

• la bonne tenue de ses finances personnelles : idéalement sans aucun incident de remboursements et découvert bancaire ; 

• son taux d’endettement actuel.  

4. Conseils pour réaliser un investissement locatif sans apport  

60 % des prêts immobiliers dans le cadre d’un investissement locatif sont accordés par les banques. Mais attention, le dossier doit être préparé avec soin, muni de divers documents justificatifs, pour espérer obtenir une offre de crédit alléchante et adaptée. De même, il faut : 

• réaliser une simulation complète avant la demande de prêt pour évaluer la rentabilité du projet immobilier ; 

• profiter des dispositifs de défiscalisation pour faciliter l’investissement : Pinel, LMNP… ; 

• bien choisir le bien immobilier pour avoir la main mise sur le taux d’endettement : taille, emplacement, type du logement, liquidité du marché, vacances locatives… ; 

• faire appel à un service de courtage immobilier pour négocier les meilleurs taux d’emprunt. 
   

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